这个周末位于金山北的左海金山文翠正式开售，伴随着所谓的公证价格上市，中介全面刷屏，其中最大的参考就是网红盘榕心映月要撑不住，下面就来聊聊。
项目情况
2024年8月30日，左海拿下金山北的宗地2024-30号，溢价率23.3%，楼面价16909元/㎡，地块面积：40.15亩，容积率2.74。
地块由于土拍的时候有了金山小划片的加持，所以也成了福州这2年少有非底价成交的住宅地块。
最终左海给出刚改定位，主打128、148的独梯产品，虽然在新规要求的3米层高之前拿地，不过项目还是给出了3.05米的层高。
从户型来看：
128平有两种，还有一种内端主要就是主卧少了一面开窗，从而导致飘窗赠送少了3平米左右。
从项目备案来看，128主打小高层，公摊25.5%，148高层2T2，公摊27.55%。
从户型的赠送来看，新规阳台占比提高到20%，实际128平的阳台赠送6.79，计算完占比是15%，然而148平赠送9.64平，占比是20%。
这是蛮神奇的一点，128的阳台占比是旧规，148的占比是新规。
最终两个户型依靠赠送，最终得房率在90%左右，实际赠送率在15%-17%。
对于新规最近由于部分洋房产品的上市，得房率成为极高的关注度，实际从数据推敲，新规对阳台占比提高5%，扣除半赠送实际3%，对于100平的房子，20%备案公摊计算，赠送差异（8-6）=2平，2%。
这里其实也能发现，新规的阳台占比得房率提高并没有想象的高。
最大的差异其实是近年流行的L型窗，对比以往多了一个开窗，这个是全赠送的面积。
比如文翠128外端和内端，仅这一个开窗就差了3平米，比所谓的新规阳台赠送还多。
至于其他飘窗、设备平台赠送，和旧规差异并不大。
回到项目，主打刚改的产品定位，虽然一定程度压制了学区的溢价，但是相比于房企后续纯改善的新盘，这种定位还是更优一点。
由于地块容积率也达到2.74，最终采取高低配，128平做小高层，虽然沿街+底商，但是住宅高度反而更有优势。
项目精装上市，采取统一折扣+优惠，这里还是值得表扬。
目前市场分销参与，一房一价，本就低迷的市场，再加上这种鱼龙混杂的营销。
买房成了买菜，谁都拿不定自己的价格是不是项目真的底价。
项目售价是备案价89折，额外4-6万优惠，截至到月底。
这样项目的售价就很清晰：
项目首开3栋住宅，2栋小高层128，1栋高层149，备案精装均价3.55W，折后精装均价3.15W。
这样折后均价后，项目的总价也就出来：400-460W。
这个价格的个人感受，相比于最近国企新盘，诚意是略好的。
即便对比左海自身的烟山江翠，诚意也更高。
比如上个月烟山江翠，克而瑞显示12套房源，成交毛坯均价3.22W，这12套房源的备案价是：3.29W，意味着优惠不到97折。
这个项目的备案均价是毛坯3.49W。
相当于两个项目差价达到3K，还要精装差异，按2K精装计算，达到5K。
这样看上去略有诚意的售价，最终会如何？
简单对比，项目假如算学区溢价5K，精装2K，相当于毛坯2.45W。
届时周边就是江湾道公馆、以及建总瑞璟，届时是否会卖2.45W？
目前，城市之光上个月成交均价精装2.69W。
从对比来看，如果溢价是市场认可的价值，那项目这次的售价相比于其他新盘远高于周边定价，它就是在预期内。
只不过这样的定价，最终网签数据要是没做到足够满意的数据，个人预计没有想象的理想。
那对于整个金山，不管是二手还是一手，都存在冲击。
二手市场
对于项目最大对比就是位于金山地铁站的网红盘榕心映月，项目当初开盘均价2.85W。
目前二手成交均价3.1W，相比于2年前成交均价3.4W，下降3K。
从近期的案例来看，有一套房源关注较高，挂牌一年，近期下架，预计是成交了。
位于顶楼，挂牌单价2.89W，总价335W。
相比于当初购买价3.1W左右的价格，这套房源已经是亏损2K。
从当初的降价轨迹来看，这套房源从去年到今年，降价百万，才最终成交，可以说非常完美的穿越了福州今年的降价潮。
这时候回到文翠的对比，即便这套房源不做参考，榕心映月目前3.1W左右的均价，对比文翠精装已经是基本持平。
两个项目的差异，文翠划片金山小，映月划片金闽小，文翠2T2板楼，映月2T4连廊，文翠下层会所+架空层配套，映月忽略不计，文翠5号线，映月2、5号线，文翠金山科创区，映月金山住宅区。
从两个项目对比来说，也很简单，映月就一个地段优势，双地铁+金山住宅区，当时的卖点不是划片，是双地铁纯商。
当年纯商就是市场最好的卖点，如今的市场，纯商已经没有溢价了。
文翠，除了地段，最大的优势就是划片，此外就是新品的配套以及户型设计。
这样的差异下，两个项目的差价就体现在128平的产品。
由于映月连廊产品，面积集中在125平以下，文翠128平是直接打击，精装400W的总价，已经足够买映月毛坯+额外装修成本。
所以这时候就看市场购房的选择，当然不管更看重哪个，映月在二手的客源注定会被冲击。
而目前文翠这个价格，还不一定是后续能保持住的价格，所以这个网红盘的冲击还在后面。
这里题外话，如果在金山这么多新盘里面选择，个人还是偏向烟山，当然是和文翠一样折扣后的烟山。
目前金山后续上市的新盘，大部分改善定位，但是卖点都实在太少，基本就是新规+（公园、学区等其中一个），烟山的属性还是更全面，奈何价格太硬。
回到金山二手，板块这几年最硬的次新，除了映月外，另外一个就是和玺。
建发在金山的两个新盘，玺云并没有保值意义，户型过大，配套不突出，高总价对板块的抗性过大。
对于和玺，最近一套4月成交是3.14W毛坯，总价530W。
看上去对比当初开盘价，略亏一些。
不过最近项目的挂牌，波动巨大，一套135平高层挂牌2.94W，一套148平中层挂牌2.69W。
对比几个月前的成交价，这个挂牌价已经下跌了2-4K。
对于和玺当初卖点也很简单：金山断供后的首个品牌房企+小高层+纯改善+公园边的纯商新房。
配合当时改善热潮，建发的品牌效益，也是热销的表现。
如今回头看，项目作为改善盘，地段配套优势也仅一个所谓的公园，此外就是自身的产品力。
当初建发的新中式在福州对其他新盘对比还是够大。
只不过这1年时间，所谓的下层会所，外立面大玻璃，架空层设计，入户大堂，电梯厅等。
无一例外，都卷的可怕，已经不是所谓单一房企就能卖出溢价了。
这时再去看金山，除了文翠外，下一个改善盘，建总瑞玺就在附近，楼面价1.38W，按照目前建总的调性，新品的社区打造，预计同样不差。
届时，瑞玺就会遇上面积段完全一致的文翠，面对金山的地缘，两个项目要怎么比拼价格，才能走得快？
所以可以预见，下一步的金山，新盘内卷后的市场，只要房企开启价格战，整个市场将无一幸免。
项目对比
对于金山文翠的定价，相比于另外一个改善新盘，华润中寰悦府，海报是今天上市，从发布的中介海报来看，还是那种一房一价的风格。
从网络消息来看，均价：
对比备案均价：
130平：4.8W，相当于85折
139平：4.9W，相当于86折
对比特殊房源的车位同购的价格，折扣8.8折左右，总而言之就是价格不够统一。
按照特殊房源对比来看，不算太好的房源，也仅8.73折。
对比此前争议极大的首开数据，网传的折后精装4.3W，基本是没有差异。
这时候，一个鼓楼西，一个金山北，一个怡山小，一个金山小，一个高架边，一个产业园，差价达到1.2W。
当时的楼面价，差价不过3K左右。
两个项目看上去客源不同，但是从卖点来看都是主打学区改善，也存在部分叠加的客源。
所以这时候如果去对比，本土国企还是稍显良心。
当然定价是房企决定的，最终的价值是市场决定的。
月底，看看两个项目最终的网签数据如何。
总而言之，新盘溢价的时代终究过去，诚意抢跑正在进行。
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